Racheter son prêt immobilier, c’est rembourser son crédit hypothécaire actuel grâce à un nouveau crédit conclu à un meilleur taux, dans une autre banque ou chez le même prêteur. L’opération n’est rentable que si l’économie sur les mensualités dépasse les frais : indemnité de remploi, frais d’acte de la nouvelle hypothèque, frais de dossier et d’expertise. Cette page vous aide à faire ce calcul avant de signer.
L’essentiel en 30 secondes
- Indemnité de remploi : au maximum 3 mois d’intérêts sur le capital remboursé (Code de droit économique, art. VII.147/12).
- Chez votre banque actuelle : pas d’indemnité de remploi en cas de refinancement auprès du même prêteur depuis le 10 juin 2024, et frais de dossier limités à 175 € (Wikifin).
- Dans une autre banque : il faut ajouter un nouvel acte notarié (droit d’enregistrement de 1 %, droit d’hypothèque, honoraires) et la mainlevée de l’ancienne hypothèque.
- Repère de Wikifin : un refinancement devient généralement intéressant s’il reste au moins 10 ans à rembourser et si l’écart de taux atteint au moins 1 %.
Lire le guide du crédit hypothécaire (solucredit.be)
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Rachat de prêt immobilier : trois options à comparer
Avant de chercher une nouvelle banque, comparez les trois voies possibles. Elles n’ont pas le même coût.
- Avenant chez votre prêteur : la banque modifie le taux, la durée ou la formule de votre contrat en cours (art. VII.145). Elle n’est pas obligée d’accepter. Frais : frais de dossier, en principe sans nouvel acte d’hypothèque.
- Refinancement chez le même prêteur : nouveau crédit auprès de votre banque pour rembourser l’ancien. Frais : pas d’indemnité de remploi, frais de dossier limités à 175 € (Wikifin).
- Rachat par une autre banque : le nouveau prêteur rembourse votre ancien crédit et prend sa propre hypothèque sur le bien. Frais : indemnité de remploi, mainlevée, nouvel acte de crédit, frais de dossier et d’expertise, adaptation de l’assurance solde restant dû.
Commencez donc par demander une proposition écrite à votre banque actuelle. Une offre d’une banque concurrente vous servira ensuite de point de comparaison ou d’argument de négociation.
Les frais d’un rachat par une autre banque
Indemnité de remploi
Si votre contrat la prévoit, le prêteur peut réclamer une indemnité lorsque vous remboursez votre crédit avant son terme. Elle est calculée au taux périodique de votre crédit sur le montant remboursé et ne peut pas dépasser trois mois d’intérêts. Pour l’estimer, prenez le solde restant dû dans votre tableau d’amortissement et multipliez-le par votre taux mensuel, puis par trois.
Mainlevée de l’ancienne hypothèque
Une hypothèque ne disparaît pas automatiquement quand la dette est remboursée : l’ancien prêteur doit donner mainlevée devant notaire pour radier l’inscription (notaire.be). Cet acte a un coût.
Acte de la nouvelle hypothèque
La constitution d’une nouvelle hypothèque entraîne un droit d’enregistrement de 1 %, un droit d’hypothèque, des frais d’inscription, des frais administratifs et l’honoraire du notaire (notaire.be). Le notaire peut vous en donner le montant exact ; le calculateur de frais d’acte de crédit de notaire.be donne une première estimation.
Frais de la banque et assurance
Le nouveau prêteur peut facturer des frais de dossier et d’expertise du bien. Votre assurance solde restant dû devra aussi être adaptée au nouveau crédit ; souscrite plus tard, elle peut coûter davantage. Demandez un devis avant de vous engager.
Exemple chiffré : le rachat est-il rentable ?
Exemple purement illustratif, calculé sur des hypothèses : ce ne sont ni des taux du marché ni une offre.
- Crédit initial : 200 000 € sur 25 ans à 4,0 % fixe, mensualité de 1 055,67 €.
- Après 3 ans : solde restant dû de 185 147,10 €, encore 22 ans (264 mois) à rembourser.
- Indemnité de remploi : 185 147,10 € × 4 % / 12 × 3 = 1 851,47 €.
- Droits d’enregistrement (1 %) et d’hypothèque (0,30 %) calculés ici sur le seul solde : 2 406,91 €. En pratique, l’inscription couvre souvent un montant plus élevé que le capital (accessoires).
- Frais de dossier : 350 € ; honoraires, frais administratifs, mainlevée et expertise : 3 000 € (hypothèse à remplacer par vos devis).
- Total des frais : 7 608,38 €.
| Scénario sur 264 mois | Nouvelle mensualité | Économie par mois | Frais | Frais remboursés après | Gain net total |
|---|---|---|---|---|---|
| Autre banque à 3,0 % | 958,87 € | 96,81 € | 7 608,38 € | environ 79 mois | 17 948,14 € |
| Autre banque à 3,5 % | 1 006,61 € | 49,07 € | 7 608,38 € | environ 155 mois | 5 345,11 € |
| Même banque à 3,5 % (175 € de frais) | 1 006,61 € | 49,07 € | 175 € | environ 4 mois | 12 778,49 € |
Trois enseignements :
- Avec 1 point d’écart et 22 ans restants, le rachat externe est rentable, mais les frais ne sont récupérés qu’après plus de six ans.
- Avec un demi-point d’écart, il faut près de 13 ans pour amortir les frais : une renégociation chez votre banque est bien plus avantageuse.
- Le même crédit avec seulement 8 ans restants (solde de 86 606,76 €) et un nouveau taux de 3,0 % fait perdre environ 1 520 € : l’économie de 39,81 € par mois ne couvre pas 5 341,96 € de frais.
Les gains sont calculés sans actualisation, sans l’assurance ni la fiscalité. Refaites le calcul avec votre tableau d’amortissement et des offres écrites.
Votre calcul en 4 étapes
- Relevez votre situation : solde restant dû, taux, type de taux (fixe ou variable), mensualité et nombre de mois restants, dans votre tableau d’amortissement.
- Calculez le coût de sortie : indemnité de remploi (taux mensuel × solde × 3, au maximum) et frais de mainlevée demandés au notaire.
- Obtenez des offres comparables : même type de taux, même durée restante. Chaque offre de crédit hypothécaire doit être accompagnée d’une fiche européenne d’information standardisée (ESIS) et d’un TAEG ; comparez le TAEG, pas seulement le taux débiteur.
- Divisez les frais par l’économie mensuelle : vous obtenez le nombre de mois nécessaires pour récupérer vos frais. S’il approche de la durée restante, le rachat n’en vaut pas la peine.
Documents à préparer
- Acte de crédit et tableau d’amortissement de votre prêt actuel.
- Décompte de remboursement anticipé demandé à votre prêteur à une date précise.
- Fiches de salaire récentes ou justificatifs de revenus, et relevé de vos autres crédits.
- Contrat d’assurance solde restant dû et, le cas échéant, d’assurance incendie.
- Informations sur le bien (le nouveau prêteur fera généralement réaliser une expertise).
Le nouveau prêteur vérifiera aussi votre capacité de remboursement et consultera la Centrale des crédits aux particuliers de la Banque nationale de Belgique.
Points d’attention avant de signer
- Taux fixe contre taux variable : passer à un taux variable parce qu’il est un peu plus bas vous expose à une hausse de la mensualité si les taux remontent. Comparez un taux fixe avec un taux fixe.
- Allongement de la durée : une mensualité plus basse obtenue en allongeant la durée peut augmenter le coût total. Comparez aussi le total des intérêts restant à payer.
- Avantage fiscal : si votre crédit actuel bénéficie d’un avantage fiscal régional, demandez comment il est traité en cas de refinancement avant de signer.
- Ne remboursez pas trop vite : ne mettez fin à l’ancien crédit qu’une fois le nouveau accordé par écrit et l’acte fixé.
Rachat de prêt immobilier ou regroupement de crédits ?
Le rachat de prêt immobilier vise à obtenir un meilleur taux sur votre crédit hypothécaire. Le regroupement de crédits consiste à réunir plusieurs crédits, souvent des crédits à la consommation, dans un seul nouveau crédit. Ce dernier réduit parfois la mensualité, mais il allonge souvent la durée et peut augmenter le coût total. Le mécanisme est expliqué dans notre page Le rachat de crédit, mécanisme général. Pour les bases du crédit hypothécaire, lisez Prêt hypothécaire : définition, mécanisme et avantages.
Questions fréquentes
Ma banque peut-elle refuser de renégocier mon taux ?
Oui. Le prêteur est libre d’accepter ou non une modification du contrat en cours. Une offre écrite d’une autre banque peut toutefois l’inciter à faire un geste.
Combien coûte l’indemnité de remploi ?
Au maximum trois mois d’intérêts sur le capital remboursé, et seulement si votre contrat la prévoit. Sur un solde de 150 000 € à 3 %, cela représente au plus 1 125 € (150 000 × 3 % / 12 × 3).
Faut-il repasser chez le notaire ?
Pour un rachat par une autre banque, oui : l’ancienne hypothèque doit être levée et une nouvelle hypothèque constituée par acte notarié. Un simple avenant chez votre prêteur ne nécessite en principe pas de nouvel acte d’hypothèque.
Puis-je racheter un prêt immobilier à taux variable ?
Oui. Comparez alors les conditions de révision du taux (périodicité, plafonds) de votre contrat avec celles de l’offre, et pas seulement le taux de départ.
Prochaine étape : chiffrez vos frais de sortie, demandez une proposition à votre banque, puis comparez-la à au moins une offre concurrente accompagnée de sa fiche ESIS.
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Sources
- Code de droit économique, Livre VII, art. VII.145 (modification du contrat) et VII.147/12 (indemnité de remploi), version consolidée au 24 septembre 2026.
- Wikifin (FSMA) : Qu’est-ce qu’une indemnité de remploi ?
- Wikifin (FSMA) : Checklist, renégocier son crédit hypothécaire
- notaire.be : L’hypothèque
- notaire.be : Les frais liés au crédit hypothécaire
Informations générales vérifiées le 27 septembre 2026. Elles ne remplacent pas l’offre et la fiche ESIS remises par un prêteur.